Immobilien sind sicher!? Sicher, sie bieten viele Vorteile: Immobilien sind Sachwerte, damit relativ wertstabil, bei Eigennutzung entfallen Mieterhöhungen, Immobilien laufen nicht weg und werden auch von der Inflation nicht angegriffen. Zudem lässt sich mit Immobilien als Kapitalanlage unter Umständen eine große Summe Steuern sparen. Natürlich gibt es auch Risiken, aber wenn die Lage stimmt, sind Immobilien eine wundervolle Anlageform in unsicheren Zeiten. So sollte man meinen. Eine Gefahr wird allerdings auch von Experten völlig unterschätzt: Die Möglichkeit der Zwangshypothek und damit die mögliche Enteignung durch den Staat.
Zwangshypothek? Davon haben Sie noch nie gehört?
Dann geht es Ihnen wie den meisten Immobilienbesitzern. Was verbirgt sich dahinter? “Eigentum verpflichtet”, das haben Sie sicher schon einmal gehört. Was bedeutet das für Sie als (potentiellen) Immobilienbesitzer?
Schauen wir uns einmal Artikel 14 des Grundgesetzes an:
Absatz 2: Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.
Absatz 3: Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.
“Eine Enteignung ist nur … zulässig”, heißt im Klartext: Eine Enteignung ist möglich. In Zeiten leerer Staatskassen und wachsender Verschuldung, in Zeiten der Finanzkrise, der Pleite großer Banken und ganzer Länder – ist es in diesen Zeiten zum Wohle der Allgemeinheit, wenn sich der Staat des Vermögens seiner Bürger bedient, durch eine Art Vermögenssteuer zum Beispiel? Was hat das mit einer möglichen Zwangshypothek zu tun?
So funktioniert das Prinzip der Zwangshypothek
Stellen Sie sich einmal Folgendes vor: Der Staat braucht Geld, um zum Wohle der Allgemeinheit eine noch größere Krise abzuwenden. Das Immobilienvermögen wurde 2009 auf 9 Billionen EUR geschätzt. Würde der Staat sich nur 10% davon nehmen, wären das 900 Mrd. EUR. Dazu ist es nicht einmal notwendig, dass Sie zur Zahlung aufgefordert werden. Es ist ganz einfach möglich, eine entsprechende Grundschuld zugunsten des Staates im Grundbuch einzutragen. Haben Sie z.B. eine Immobilie im Wert von 200.000 EUR haben Sie auf einen Schlag 20.000 EUR (mehr) Schulden. Diese Form der Enteignung nennt man Zwangshypothek und das ist laut GG zulässig.
Zwangshypothek – wie wahrscheinlich ist das?
Natürlich ist es schwierig, Prognosen aufzustellen. Jedoch ist es fahrlässig, sich darauf zu verlassen, dass der Staat von dieser legalen Möglichkeit der Zwangshypothek keinen Gebrauch macht. Enteignung durch Zwangshypothek fand mehrmals in der Geschichte statt, das letzte Mal 1952. Im Zuge der Währungsreform und des Lastenausgleichsverfahrens wurden ALLE Immobilien mit 50% ihres Wertes belastet, d.h. der Immobilienbesitzer hatte nun bei einem Immobilienwert von 200.000 DM nun 100.000 DM Schulden.
Ein Problem tritt dabei auf: Wie wird der Wert der Immobilie bestimmt? Durch den als Volkszählung proklamierten Zensus 2011 wurde eine umfassende Erhebung nicht nur des Volkes, sondern auch der Immobilien durchgeführt. Aus den erhobenen Daten kann der Wert leicht ermittelt werden. Die Zwangshypothek im Grundbuch einzutragen ist im elektronischen Zeitalter nur noch eine technische Formalie. Als die Zwangshypothek 1952 eingeführt wurde, nahm man einen 1948 ermittelten Wert als Grundlage.
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